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          深圳房價開始下降,樓市購買力已到極限?

          喜投網2020-08-07 13:56:23

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          深圳房價是真跌還是假摔?


          作者:易憲容 來源:作者博客


            國家統計局最新發布的70城房價數據顯示,2016年2月,深圳房價環比上漲3.6%,同比去年漲幅高達57.6%,均位居全國首位。也就是說,到2月為止,深圳的房價還是在上漲,而且漲幅仍然是全國國最高。


            那么這種情況是不是最近有所改變?因為,深圳的房價經過一年的瘋狂上漲之后,早就成了今年兩會關注的焦點,也成了政府要穩定房價的主要城市。特別是,中國央行等金融監管部門已經對造成一年來深圳房價快速上漲的“首付貸”開始調查及治理,對住房交易評估價準備調整等政策將推出,再加香港的房價經過幾個月調整已經下降11%左右了。在這種情況下,深圳住房市場是不是有所反映?


            從最近所獲得的信息來看,深圳的房價也開始向下調整。據深圳美聯物業后海片區負責人介紹,他們門店一套145平方米的房源,春節前掛牌1650萬元,近期以1450萬元成交,總價直降200萬元,降價幅度超過了12%。深圳中原南山片區負責人表示,3月以來,深圳二手市場一些房東回調了掛牌價格,總體幅度在5%10%,他們門店一套170平方米的房源,春節前掛牌單價7.3萬元/平方米,最近以6.8萬元/平方米成交。還有深圳房地產開發商推出樓盤,房價也開始下行。比如位于龍華的某樓盤計劃在本月月底開盤,推出15房的房源,均價5.3萬元/平方米。而其周圍的新建樓盤單價普遍超過6萬元/平方米甚至7萬元/平方米,這也意味著,開發商入市價格直接砍掉了近20%。也就是說,深圳的房價已經開始向下調整。但是這種調整是真跌還是假摔,由于目前所掌握的信息十分有限,要做一個準確的判斷是不容易的。


            但是,有幾件事情是十分明確的。一是深圳房價一年多來年瘋狂上漲,從基本的情況來看,這個市場是一個完全是投資投機者為主導的市場。許多地方的房價已經上漲到10萬元一平方米了,基本上很少是住房消費者進入。在這種情況下,房價是否會繼續上漲,主要是取決投資投機者的預期,而這種預期又得看政府對當前深圳瘋狂房價上漲的出臺的政策。尤其是信貸及稅收政策。就目前的情況來看,住房交易稅方面可能會有所增加,但是增加的幅度不是太大,而且住房信貸方面,住房首付比例及按揭貸款利率基本上沒有變??梢哉f,如果這兩大政策不變,深圳的住房投機炒作者的預期是否改變是不一定的。如果房價的預期不改變,深圳的房價是否會進入調整或下跌目前來說是相當不確定的。


            二是政府的金融監管部門已經對首付貸進行檢查,并確定這種方式是違法。這就意味著現有形式的首付貸會全面禁止。如果這輪深圳的房價瘋狂上漲,首付貸的杠桿是主要推手,那么這種檢查及禁止首付貸,對當前深圳的瘋狂上漲的房價會有所影響。因為,相應的住房投機炒作者不能夠通過現有的融資高杠桿進入市場。在這種情況下,瘋狂上漲的深圳房價在短期內會有所調整。但是這種調整的時間會持續多長時間,就得看深圳投機炒作者是否能夠尋找到住房投機炒作新的融資工具。只要這種加杠桿的新的融資還沒有出現,深圳瘋狂房價的調整還會繼續,但是如果深圳的住房投機炒作者尋求到新的加杠桿的融資工具,這種房價的下跌立即會停止。


            三是就深圳來看,互聯網金融P2P及私募基金市場十分發達,所謂的金融工具創新也十分多。目前,中國股市投資不理想,政府過度寬松的貨幣政策并沒有改變,從而使得從銀行體系涌出來資金并沒有進入實體經濟而是流入房地產市場。而這種資金涌入房地產市場,投資者的房價上漲的預期并不會改變。在這種情況下,各種所謂的正式的及非正式的金融機構及住房投資投機炒作者都尋求新的首付貸的替代產品。就目前的情況來看,住房投機投資者要突然當前首付貸這種限制并非難事。


            從以上的分析可以說,盡管當前瘋狂上漲的深圳房價有些許的調整,但是這種調整是否會真跌是相當不確定的。因為主要影響房價變化的信貸杠桿及稅收杠桿都沒有變化。如果這兩大杠桿不變化,住房市場的預期并不改變,市場同樣能夠推出替代首付貸的新的融資杠桿工具。就目前來說,當前深圳房價向下些許調整,是真跌還是假摔是相當不確定的,還得進一步觀察。


          數據說話:股市吸引力不足 樓市購買力已到極限


          來源:齊俊杰(ID:qijunjie82)

          作者:齊俊杰



          股市的歷史估值來看,目前市場估值仍在底部之上,也就是半山腰的位置。這個位置發動大行情,反正之前歷史上從未出現過。





            再看融資盤,一直在下降,盡管周末出了政策,各路媒體一通解讀,但我覺得完全沒什么用,轉融通釋放不了多少資金,況且證券公司現在手上有錢給客戶融資,轉融通這點錢,基本上起不到任何卵用。市場更多是借題發揮。



            而從利率來看,shibor漲的很快,市場資金在外流。這個位置發動大行情的可能性不大。如果實在不放心,可以參與市場,先建立底倉,但盡量不要超過2成。



            再看看樓市的情況,大家一直再說購買力,但其實樓市的購買力已經接近枯竭。這張圖說明,所謂買房,其實大家都在換房。已經很少人買的起房了。那么問題來了,最頂上的那個土豪,一定是賣出的,除了這個土豪之外。底下的所有置換需求,以及最底端的那個接盤的人,全部貸款被套死。有朋友說的很好,衡量置換性交易量在總體交易量中占比這個指標意義的重要前提是當地的庫存量。如果庫存很多時上述比例持續升高那確實是反映需求枯竭的很好的指標;反之如果存量很低時,占比高是正?,F象。那么問題來了,現在存量高還是低呢?




          相比四大城市,深圳已經成了妖孽



            其實房子作為住宅屬性的牛市2008年就結束了,2008年以后,房子已經變成了一種金融產品。一開始是貨幣打的,這兩年又是通脹給嚇的!




            但什么是真正的通脹呢,想想1989年和1994年。想想那個時候怎么突然就工資增長了那么多??!



            現在不少人都學會了通脹這個詞,一說什么就都是通脹。但隨著償還再貸款和外匯資產下降,基礎貨幣竟然下降了。神不神奇?。。?!錢越來越少了,轉的越來越慢了,樓市越來越高?科學嗎?


            好了這就是我上周觀察到的數據,希望這些東西能夠幫助大家。當然有些人還是不解,為何道理我都懂,數據也很明白,但房價就是漲。這其實也沒辦法,越到最后階段越要進入這種自反階段,漲到你不信他能跌了,他就真的要跌了。不過說句老實話,大家也別盼著房子崩盤,因為房子崩盤后,可能會造成不少人失業,會有經濟的短暫陣痛。這對大家也確實不是什么好事。

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