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          北京理財網平臺

          你連【定金不退】都不知道,買什么房啊?投什么資啊?

          地產人智匯2020-08-07 15:27:49



          過去,在和購房、投資群友交流過程中,有多人找我:

          哥,幫忙幫忙,我房子不想要了,開發商真孬孫,他不給我退定金,我交了2萬啊。


          還有人找我:

          哥,我交了4萬,定了兩套房。想轉讓房子炒房,我找到了買家,開發商不讓轉,定金也不給我退。我咋弄啊。他為什么不讓更名?為什么不給我退錢???



          每當我看到這種問題時,我很崩潰。


          定金不退,你不知道嗎?

          你連這都不知道,你買什么房???


          【一】定金在買房時的環節流程



          我們都知道:現在買房,分為開盤前集中排號、認籌、開盤認購(大定)、繳首付款、按揭、合同等環節;或者直接大定、繳首付款、按揭、合同環節。


          其中,確立房源法律關系的環節——就是大定(認購)。從大定這個環節開始,才是有法律效力的。


          認購和認籌不一樣。認籌金一般是必須要退的。在實踐當中有個詞叫升籌——籌,其實只是意向。有時叫誠意金。


          由認籌到認購,發生了本質的改變——你交了定金,大定,開發商是不可以把房子賣給其他人的——他若賣了,就是一房兩賣,你是可以告他的。——但一些不要臉的開發商還故意這樣做,因為就算你告他,賠償金額不多——惡意賣掉房子這種情況很少,多發生在市場非常好的時候。


          這個時候,你明白了吧。定金,就是大定金額。大多數公司是2萬。

          交了2萬后,一般簽一個《認購書》,這個認購書基本相當于合約——買房雙方的契約。你既然交了,就說明你要買這個房子。你不買,定金沒收,這是有法律依據的。


          【二】定金的法律依據


          從法律術語來講,

          定金是指為擔保合同債權的實現,雙方當事人通過書面約定,由一方當事人向對方預先支付一定數額的金錢作為擔保的方式。

          定金屬于一種法律上的擔保方式,目的在于促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。簽合同時,對定金必需以書面形式進行約定,同時還應約定定金的數額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務,無權要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務,需向另一方雙倍返還債務。債務人履行債務后,依照約定,定金應抵作價款或者收回。保證金沒有雙倍返還的性質。

          定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式,在《合同法》上是承擔違約責任形式之一,其基本法律性質是違約定金,并具有擔保合同履行的性質?!岸ń稹钡淖饔糜袃煞N情形:

          第一,合同正常履行時,定金充作價款或由交付方收回;

          第二,合同不履行時,適用定金罰則:即交付方違約的,無權收回;接受方違約的,應雙倍返還。


          關于商品房買賣的定金的法律依據有:

          一、2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定:“不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂性質費用。符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款,當事人未能訂立商品房買賣合的同,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。

          二、合同法第六條規定:“當事人行使權利,履行義務應當遵循誠實信用原則。”還有一百一十五條、一百一十六條及該法的司法解釋等都涉及此問題。

          三、擔保法解釋第一百一十五條明確,當事人約定以定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金,收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。


          【三】定金不退的前提條件


          更多的法律依據和操作我就不多說了,我也不是律師。具體我也不懂。

          我們只需明白邏輯關系和法律前提。


          在現實中,你要明白:只要簽了那個認購書,交了定金——開發商是有法律依據不退定金的。


          但,這里有兩個前提:

          1、認購書里的約定內容和條件——一般情況下,這種認購書,都是開發商制定的,而且沒有統一版本。很多時間,特別是集中開盤的情況,開發商根本不會讓購房者多看,購房者也沒更多時間去看。這里面有關于房屋、價格、定金的約定條件,你,一定要看。

          2、開發商的銷售行為首先不違規——比如,無證銷售;比如,違規開盤;比如,證件不全內部認購的情況——合同設立條件前提不對,開發商就不占理。


          【四】怎么辦?



          1、沒啥怎么辦。都是成年人了,你連基本知識都不知道,你買什么房?投什么資?


          2、交了4萬定金就想炒房?炒房就那么沒技術含量?想的太簡單了吧。


          3、你要求退定金的前提——肯定是你不想要房了——是你違約,你不遵守契約精神。


          4、至于你說的置業顧問信口開河給你說可以退,那也沒用。你就那么輕信?那就錄音尋找好證據。置業顧問的話能否作為法律依據?我也不知道。問律師吧。


          5、還想退?那就找關系吧。中國的事,法律是法律,關系是關系。不同公司的情況不同,一般情況下,銷售經理都沒權力退,很多營銷總也沒權力退——就算有權,也需要總經理簽字確認。有的小公司還需要老板確認??茨阏业年P系的大小,決定了你能否退。


          6、還有一種情況,開發商違規在先,比如證件不全,你就可以要求去退。不退?鬧。這種情況,開發商不占理。


          7、還是老老實實吧,都是成年人了。遵守契約,沒想好就不要定房。鬧來鬧去,找來找去,托人情,欠一屁股人情債,成本也不低。


          8、很多事,就是這么可笑;很多事,就是這么好玩。各自安好。


          9、2萬塊定金錢對大多數人而言,也是不小的金額。多學習點常識、基礎知識和法律常識,總是好的。


          PS:具體以法律為準,具體操作以專業律師言語為準。



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