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          北京理財網平臺

          恒大、萬科、保利,投哪個房地產股比較好?

          繪盈2020-08-07 10:40:40

          可能你有幾十個微信公眾號,每天都在看,但有時候你看了兩三個月,才看到一篇非常想看的文章,類似于下面這篇文章。


          這篇文章我是在過年期間抽空看的,當時看到后猶如久旱逢甘霖,相見恨晚。


          本來想直接分享,但因為直接分享不能添加表格,自己也有心得要說,所以還是用這種格式吧。


          作者投資房地產有10幾年的實戰歷史,PE、PS、NAV等各種方法都試過了,最后自己摸索,并開發了一套能提高勝算的SPEG(增長銷售市盈率)方法,他覺得這個指標既能用銷售額與凈利率立刻計算出銷售利潤市盈率,同時又兼顧了房地產未來兩三年的增長性。


          建議大家先點開文末的“閱讀原文”查看,看了以后再接著看下面的內容。


          這兩天我有一直思索過該方法,但因為有一些問題,比如“權益比”不太清楚,還特意聯系了該文作者(雪球dufund)去請教?,F在,我按照該方法計算了萬科、恒大、保利這幾個龍頭地產股,表格如下:



          權益金額與流量金額(總銷售金額)的不同之處:因為有一些房產項目,是聯合開發,所以有部分利潤不能歸屬于上市公司,剩下的就是權益金額。


          萬科:按此方法的17年凈利潤=3772*12.75%=481億,今天的市值是3693.7億,算出來的SPE是7.68億;機構預測的未來3年的年復合增長率是24.4%,但過去3年的凈利潤增速平均是14%,我們就低不就高,以14%為G值;SPE/G=0.55倍。


          恒大:今天的市值是3228億港幣,折合人民幣2607億元,過去3年的凈利潤復合增速是23%。


          保利:過去4年的凈利潤復合增速是10%,盡管機構預測是25%,我們還是按照低增速來算。


          比較了上面三家龍頭,恒大的SPE是最低的,而G值卻是最高的,所以SPEG是最低的。


          從該方法來分析,恒大是最好的了(SPEG值越小越好)。


          房地產上市公司每個月都會公布銷售情況,大家可以據此推算今年的大概銷售情況,根據該方法算出SPEG,來指導自己的投資。


          據我估算,該方法算出來的凈利潤,比財報出來的凈利潤大了約1.7倍左右,但可以有效規避房地產收入確認晚的缺點,所以我個人覺得該方法是蠻好的,故推薦給大家。


          以前是房子必須交到客戶手里以后,房地產商才能確認收入,而以后公司可以根據工程進度來確認收入了:



          無論該方法在未來是否繼續實用,該方法的分析過程對于我們投資也是大有裨益的。個人覺得即便將來的收入確認政策修改后,該方法仍然是適用的,歡迎大家拍磚。




          今天的指數估值表如下:



          周末快樂!


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