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          湖南婁底律師商品房擔保貸款合同解除權的行使

          婁底法律咨詢2020-08-07 14:47:11

          【婁底賀春林律師,為你提供專業的法律咨詢,電話:139 0738 5814】


          【案情回放】2012年1月,夏某與蘭星公司簽訂商品房買賣合同,購買房屋一套,總房款45萬元。合同約定2013年6月30日交房,如逾期30日以上,夏某有權解除合同。同年2月,夏某與A銀行、蘭星公司簽訂個人住房擔保貸款合同,約定夏某向A銀行借款31萬元購房,蘭星公司為其提供保證擔保直至抵押登記辦妥為止。因蘭星公司逾期交房超過30日,夏某于2013年9月1日與蘭星公司簽訂了退房協議書,約定解除商品房買賣合同,由蘭星公司返還夏某首付款,并向銀行償還剩余貸款本息。

          2015年8月之后,蘭星公司未能按期償還銀行貸款本息。2016年3月,夏某以A銀行為被告,蘭星公司為第三人起訴,要求解除個人住房擔保貸款合同,由蘭星公司向A銀行償還剩余貸款本息。A銀行辯稱,貸款合同明確約定“商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的,借款人仍應承擔本合同項下的還款義務?!睋?,夏某已預先放棄解除權,仍應承擔還款義務。

          江蘇省常州市鐘樓區人民法院經審理認為,銀行提供的格式條款預先排除了借款人的法定解除權,應認定無效。因夏某未在合理期限內行使解除權,其要求解除貸款合同的請求不予支持,判決駁回了其訴訟請求。江蘇省常州市中級人民法院二審維持了一審判決。

          【不同觀點】圍繞夏某有無解除權及其正當合理行使問題,存在以下三種不同觀點:

          第一種觀點認為,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第二十四條“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除、致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持”的規定,夏某在與開發商合意解除商品房買賣合同后,其享有商品房擔保貸款合同的解除權,但因其與銀行已約定預先放棄該權利,故從尊重當事人意思自治、遵循合同自由等原則出發,夏某無權提起本案之訴,應駁回夏某的訴訟請求。

          第二種觀點認為,銀行利用其優勢地位,通過格式條款約定借款人預先放棄《解釋》第二十四條賦予的解除權,違反公平原則,應屬無效,夏某享有解除商品房擔保貸款合同的權利。該解除權的行使期限應當參照《解釋》第十五條的規定,在解除權發生之日起一年內行使,故夏某應在商品房買賣合同解除權發生之日(2013年7月30日)的一年內行使。而夏某直至2016年3月才行使商品房擔保貸款合同解除權,因該權利已歸于消滅,故應駁回夏某的訴訟請求。

          第三種觀點認為,由銀行設置的預先排除借款人法定解除權的格式條款無效,夏某仍有權依據《解釋》的規定行使商品房擔保貸款合同解除權。但商品房買賣合同解除權與商品房擔保貸款合同解除權并非同時發生,《解釋》第二十四條賦予當事人商品房擔保貸款合同解除權,也明確了該類合同與商品房買賣合同解除的先后順序問題。因此,該類合同解除期限起算點應從商品房買賣合同被解除之日,也即夏某與蘭星公司簽訂退房協議書的2013年9月1日開始計算。因夏某起訴時間業已超過一年,故應駁回夏某的訴訟請求。

          【法官回應】

          不及時行使解除權應承擔失權的不利后果

          在商品房買賣過程中,因房屋作為不動產通常價值較高,故大多數買房人會選擇銀行貸款的方式支付房款。實踐中,因開發商違約,借款人(買房人)要求解除商品房買賣合同和擔保貸款合同并不鮮見,本案即是一則在商品房買賣合同解除后,借款人行使擔保貸款合同解除權的典型案例。司法實務中,該解除權屬于何種類型,能否被當事人預先約定排除,解除權是否應設定合理期限,不及時行使應承擔何種法律后果,均值得進一步探討。

          1.從解除權的類型來看,根據合同法的規定,可以分為約定解除權和法定解除權,前者的產生是基于雙方當事人的約定,而非單方所能決定;后者直接由法律規定,當一定事由發生時,即賦予單方解除權,主要體現在合同法第九十四條因合同目的不能實現而導致合同解除等情形。《解釋》是最高人民法院就商品房買賣合同審理具體應用所作的規定,對該類案件及當事人具有客觀的拘束力,法官在作出相應裁判時必須予以遵守和執行?!督忉尅废邓痉ń忉?,是統一適用的執法辦案依據,具有法律效力,有關執法、司法機關都應一體遵循。其中第二十四條規定的解除權從類型上應屬于合同法第九十四條“法律規定的其他情形”中的法定解除權。

          本案中,夏某當初與銀行簽訂擔保貸款合同,就是為了解決購房資金不足的困難,在開發商逾期交房,導致商品房買賣合同被解除后,其就無法實現買房的目的,也就意味著簽訂擔保貸款合同目的完全落空,據此其有權依據《解釋》第二十四條的規定,解除擔保貸款合同。

          2.從解除權的保障來看,不應允許占優勢地位的當事人通過格式條款預先排除法定解除權,使解除權條款成為占優勢地位的合同當事人簽訂不平等合同條款的工具。一般的民事權利,可以通過意思自治加以創設、變更甚至拋棄,但法定解除權是法律賦予合同當事人的固有權利、根本權利,在合同履行已對一方明顯不公時,法律允許一方從契約中解脫出來,給予其救濟途徑,以免其陷入不利局面,造成社會資源的浪費,體現的是契約正義對契約自由的矯正。對于提供格式合同一方當事人以契約自由為名主張相應權利時,法院應當注重對格式條款的內容和效力進行全面審查,以確保實質公平與正義。本案所涉擔保貸款合同系銀行提供的由其事先擬定的、可以重復使用,不允許借款人磋商的格式合同?,F實中,借款人為解燃眉之急,除了向銀行貸款別無他法,只能全盤接受合同條款。由于銀行與借款人對合同內容的預估與把握能力相差懸殊,缺乏專業知識和法律素養的借款人,難以對冗長、繁雜的合同條款予以全面理解,導致雙方在訂約時地位極不平等??疾彀干鏍幾h的格式條款,其注重保障的是銀行自身權利,漠視甚至排除借款人的法定解除權,嚴重危及乃至損害了借款人的合法權益,有違公平正義和誠信原則,故應認定無效。

          3.從解除權的規制來看,超期不行使的,解除權消滅。合同解除權屬于形成權,僅憑單方意思表示即可發生效力。但若放任權利人長期不行使,則會影響當事人間權利義務關系的確定,不利于維護交易安全和交易秩序。對于解除權的行使期限,法律有規定、當事人有約定的自當遵守,如無則應根據合同法第九十五條第二款規定,經對方催告后在合理期限內行使,否則該權利消滅。至于合理期限的起算點及如何計算,《解釋》第十五條第二款規定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;超期不行使的,解除權消滅。除此之外,其他法律、法規未予涉及解除權的行使期限問題,法官可根據具體案情自由裁量??紤]到商品房買賣合同與擔保貸款合同兩者關系,借款人之所以與銀行簽訂擔保貸款合同,是因為買賣合同的存在及自身資金實力的不足,也即買賣合同的成立是簽訂擔保貸款合同的主要動因。如果買賣合同被解除,擔保貸款合同就喪失了單獨存在價值。因此,從合同目的而言,兩者具有強烈的關聯性,甚至有觀點認為是主從性。依照類推適用最相近似的法律解釋規則,確定擔保貸款合同法定解除權的行使期限和起算點,可參照適用商品房買賣合同的規定。又因《解釋》第二十四條明確規定兩類合同解除的時間先后順序,擔保貸款合同是在買賣合同被解除后,才賦予當事人以解除權,因此,擔保貸款合同的解除期限起算點應從買賣合同被解除之日,而非買賣合同解除事由成立、解除條件成就之時開始起算。本案中,銀行對于買賣合同解除并不知情,其不可能向夏某予以催告,故應適用解除權一年期的規定,從買賣合同被解除之日即退房協議書簽訂時的2013年9月1日起算擔保貸款合同的解除權期限,直至2016年3月夏某提起本案訴訟,業已超過一年期限,解除權歸于消滅。因此前述第三種觀點較為合理。

          值得一提的是,案涉擔保貸款合同還約定,借款人如請求確認其與售房人簽訂的商品房買賣合同解除,應提前10個工作日書面通知貸款人。但夏某隱瞞買賣合同業已解除的實情,與蘭星公司合謀,一方面,夏某可從蘭星公司處安全收回首付款,另一方面,蘭星公司以歸還剩余貸款本息為代價,仍然享受貸款利益,避免解除擔保貸款合同后,根據《解釋》第二十五條的規定,其須將收受的購房貸款返還銀行的不利后果。雙方“互惠互利”,共同營造出借款人正常還貸的假象,讓銀行產生合同會繼續履行的信賴與期待,故從權利人的行為默示放棄來看,亦不能支持夏某的解除權,否則無疑是助長失信行為,不利于構筑社會誠信環境。更何況,蘭星公司現已人去樓空,喪失了償債能力,不考慮解除權行使的合理期限,判決其向銀行返還貸款,無疑損害了銀行的合法權益。


          來源:民事審判


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          賀春林律師,湖南宇能律師事務所副主任、合伙人 。

          現任湖南省婁底監獄、國產實業(湖南)水泥有限公司等大、中型事業、企業單位法律顧問。


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